[WYWIAD] Sławomir Zawadzki, Krzysztof Elsner, Napollo: Przyspieszamy z ekspansją (2024)

Naprzełomie 2023 i2024 roku Napollo planuje otworzyć 6-8 parków handlowych. Wsumie przybędzie nam ponad 50 tysięcy mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej – mówią wrozmowie zRetailnet/SCF News Sławomir Zawadzki, Prezes Zarządu Napollo iKrzysztof Elsner, Członek Zarządu, Pion Inwestycji Komercyjnych, Grupa Napollo

Napollo wzmacnia właśnie kadrę wpionie inwestycji komercyjnych. Czypowołanie nowej osoby – pana Krzysztofa Elsner – wiąże się zprzyspieszeniem wbudowie nowych projektów handlowych?

Sławomir Zawadzki: Napollo planuje dynamiczny rozwój NParków. Oddłuższego czasu szukaliśmy formuły, wktórejmoglibyśmy przyrastać o5-6 projektów rocznie. Wciągu ostatnich lat naszej działalności realizowaliśmy dwie, najdalej trzy nowe inwestycje, alenigdy nieudało się wejść wtryb 5-6 otwarć rocznie. Wzwiązku ztym rozpoczęliśmy proces budowania zespołu, którysprostałby tym oczekiwaniom. Stąd też zaprosiliśmy Krzysztofa Elsner, dowspółpracy zNapollo. Krzysztof będzie odpowiedzialny zacały pion inwestycji komercyjnych.

Czyten trend naprzyspieszenie zinwestycjami wprojekty typu retail park, toforma ucieczki doprzodu przedrosnącymi cenami budowy iniemalże wszystkiego czymoże obawa, żezabraknie atrakcyjnych lokalizacji?

Krzysztof Elsner: Wmojejopinii jest totrend wynikający zezmiany formy handlu wPolsce popandemii. Wszyscy mamy nadzieję, żepandemia już niewróci inajcięższe czasy już zanami, alepiętno „koronakryzysu” odczuwamy dodzisiaj. Klasyczne galerie handlowe, które dotejpory dominowały narynku, popandemii już niepowróciły doswojej formy iniestety wciąż borykają się zodbudową odwiedzalności. Natomiast formuła retail parku ihandlu bardziej bezpośredniego, wygodnego dla klienta bardzo zyskała nawartości. Obserwujemy niesamowite przyspieszenie zarówno postronie inwestorów, aletakże najemców, którzyoczekują natego typu lokalizacje. Najemcy wręcz domagają się więcej lokalizacji, wktórychmogliby otwierać swoje sklepy. Dzieje się taknawet wprzypadku tych najemców , którzywcześniej niepatrzyli zbyt łaskawym okiem naparki handlowe. Teraz liczba zainteresowanych znacznie wzrosła.

Zczego wynika tatendencja? Czytotylkozmiana nawyków konsumenckich, czymoże coś więcej?

KE: Najemcy nagle stwierdzili, żetojest format, naktórywarto zwrócić uwagę. Dotego stanu doprowadził także szybki rozwój naszego kraju. Mieszkańcy miast iaglomeracji oczekują handlu bardzo lokalnego, blisko siebie, anietylkoskoncentrowanego wcentrach miast. Jak już wyjadą zcentrów miast poza obręb gęstych zabudowań, toniechętnie już wracają. Itowłaśnie retail park jest tąformułą idealnie trafiającą wich potrzeby. Adla nas deweloperów, toszansa ipowód dointensyfikacji działań. Napollo chce maksymalnie wykorzystać ten czas narozwój.

Jak oceniają Panowie potencjał polskiego rynku centrów convenience?

KE: Rozwój segmentu convenience jest bardzo dynamiczny, apotencjał tutaj jest ogromny. Janigdy niewierzyłem wprognozy, które nawet jeszcze przedpandemią zakładały, żeza2-3 lata ten boom się skończy. Nadługo przedpandemią mówiłem, żetobędzie jeszcze 7 nawet 8 lat. Teraz widzimy już, żepandemia ten okres nawet wydłużyła. Zapotrzebowanie okazało się znacznie większe, niż wszyscy się spodziewali. Proszę też pamiętać, żeprzyrasta miejsc, gdzie możemy inwestować ponieważ zarówno my, jak iinni deweloperzy, schodzimy domiast ocoraz niższej liczbie mieszkańców. Toszczególnie wtakich miejscach widać ten potencjał isiłę zakupową. Widzą totakże najemcy, którzysąnaszym najlepszym papierkiem lakmusowym. Tooni pokazują, żechcą być wtakich miejscowościach itam, mówiąc kolokwialnie, realizują sprzedaż.

SZ: Oczywiście jasno ijednoznacznie nieda się określić, jak długo potrwa taka koniunktura, aleznaszych obserwacji wynika, żemocny trend przyrostowy będzie nam towarzyszył jeszcze przez5, 6, 7 lat. Potem prawdopodobnie zmieni się formuła, może będzie tojakiś inny format, któregojeszcze dzisiaj nieznamy, aletrend zakupów szybkich, blisko domu pozostanie.

KE: Być może retail parki przekształcą się wcoś nowego, będą mocniej współpracować zoperatorami spożywczymi czydrogeriami. Dzisiaj trudno powiedzieć, aledobrym odnośnikiem może być porównanie się naszego kraju dokrajów zachodnich. Nadal nasycenie handlu unas, szczególnie wmałych miejscowościach, jeszcze jest nieduże. Oczywiście wmalutkich miejscowościach liczących 12-15 tysięcy mieszkańców, jeden centralnie położony, wnajlepszym miejscu retail park, którymakompleksową ofertę, zupełnie wystarczy. Natomiast miast nieco większych niezagospodarowanych podkątem handlowym, jest naprawdę jeszcze wPolsce bardzo dużo, azkażdym rokiem tagranica codoliczby mieszkańców, będzie się obniżać. Szacujemy, żesiła nabywcza pozwoli najemcom zaistnieć wcoraz mniejszych miastach izroku narok będzie się pojawiać nowa lista miast gotowych natego typu inwestycje.

Porozmawiajmy zatem okonkretach. Jakie projekty przygotowuje aktualnie Grupa Napollo, byrealizować plan 5-6 otwarć rocznie?

SZ: Naprzełomie 2023 i2024 roku Napollo planuje otworzyć 6-8 parków handlowych. Wsumie przybędzie nam ponad 50 tysięcy mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Jeszcze wtym roku, przedMikołajem 2022 planowane jest otwarcie N-Parku wGnieźnie przy Galerii Piastovej. Cały kompleks handlowy wsumie będzie miał prawie 20 tys. GLA. Zkolei na2023 planowane jest otwarcie N-Parku wraz zrestauracją drive thru wPiotrkowie Trybunalskim przy istniejącym markecie budowlanym. Budowa trwa już odsierpnia tego roku. Podobnie, prace budowlane rozpoczęły się także wOlkuszu, gdzie planujemy nowy N-Park zpopularnym marketem budowlanym. Naprzełom 23/24 roku szykowane jest otwarcie parku wTarnobrzegu opowierzchni ponad 13,5 tys. GLA. W2024 zaplanowane sątakże m.in.otwarcia weWrocławiu (rozbudowa), Sochaczewie iOzorkowie. Niezależnie odobiektów, które już sąwbudowie lub czekają naPozwolenia naBudowę, jeszcze kilkanaście projektów jest wopracowaniu działu ekspansji, aby zapewnić otwarcia nakolejne lata.

Jak przebiega Państwa współpraca znajemcami iprocesy komercjalizacji nowych projektów? Czego aktualnie oczekują najemcy?

SZ: Większość wymienionych obiektów majuż podpisane ponad 80 proc. umów najmu lub sąpotwierdzeni najemcy nacałą powierzchnię, ateraz finalizowane sąumowy najmu.

KE: Jeśli chodzi owspółpracę znajemcami, tokluczowe jest znalezienie punktu wspólnego wkwestii czynszów. Najemcy oczywiście chcieliby zostać przy czynszach sprzed pandemii, amyniestety jesteśmy obciążeni wzrostem cen realizacji iinnymi kosztami inwestycji. Trzeba więcznaleźć złoty środek, byzjednej strony teczynsze złagodziły nasz ból wiążący się zewzrostem cen, azdrugiej, dać najemcom ofertę, którapozwoli imrealizować swoje plany sprzedażowe. Czego oczekują najemcy? Napewno parków bardzo przyjaznych dla klientów, takich, doktórychniemażadnych utrudnień wdotarciu. Optymalne projekty mają przede wszystkim łatwy dojazd iwygodny parking. Znaszych doświadczeń wynika, żeostatnio duże znaczenie matakże część oszczędnościowa, którajest związana zekologią. Najemcy oczekują rozwiązań proekologicznych, które będą hamowały wzrost opłat zautrzymanie obiektów. Dla przykładu wN-Parku wGorzowie Wielkopolskim jako jednym zpierwszych obiektów parkowych wPolsce zamontowaliśmy system fotowoltaiki nadachu obiektu. Nasze kolejne nowe inwestycje będą także uwzględniać takie rozwiązania.

Zjakimi wyzwaniami boryka się najczęściej Grupa Napollo przy realizacji swoich inwestycji?

KE: Wtejchwili bolączka wszystkich deweloperów, toprzede wszystkim rosnące koszty budowy. Weszliśmy już nataki poziom, którynaprawdę utrudnia realizację, tym bardziej, żebudżety naposzczególne projekty były najczęściej akceptowane rok temu, czydwa lata temu, awtejsytuacji, nawet zakładając inflację, ówczesne kosztorysy zupełnie niepasują donaszej aktualnej rzeczywistości.

SZ: Zdrugiej strony bolączką, któraudeweloperów pojawia się już odjakiegoś czasu, apandemia tojeszcze nasiliła, jest brak decyzji urzędowych, czypowiedzmy, opóźnienia tych decyzji spowodowane opóźnieniami winwestycjach infrastrukturalnych. Okazuje się, żemiasta czygminy niemają środków narealizację zamierzeń inwestycyjnych typu nowe drogi, sieci przyłączeniowe, inatotakże myniedostajemy warunków przyłączeniowych. Tozkolei bardzo utrudnia potem uzyskanie pozwolenia nabudowę irodzi kolejne opóźnienia. Wefekcie niemożliwe staje się zrealizowanie inwestycji wzamierzonym czasie. Inwestujemy swoje środki, poświęcamy czas, angażujemy zespoły, awefekcie mamy związane ręce.

Kilka miesięcy temu spółka Napollo informowała oporozumieniu zawartym zPKB Inwest Budowa narealizację inwestycji wOlkuszu. Czytawspółpraca będzie dotyczyła także innych planowanych projektów? CzyGrupa Napollo poszukuje partnerów dowspólnych realizacji?

SZ: ZPKB nawiązaliśmy bliższą współpracę dwa lata temu iwtejformule wybudowaliśmy projekt wPszczynie. Wtejchwili realizujemy projekt wGnieźnie, rozpoczęła się już także realizacja projektu wOlkuszu. Razem planujemy jeszcze przynajmniej dwa projekty, które sąwfazie przygotowawczą. Tawspółpraca zatem jest przewidywana nadłuższy okres. Itojest wzasadzie jedyny strategiczny sprawdzony partner, zktórymplanujemy współpracę długoterminowo. Zrealizowaliśmy kilka wspólnych projektów itawspółpraca nam odpowiada ispełnia nasze oczekiwania. Natomiast pozostałe działki raczej zabezpieczamy samodzielnie isamodzielnie realizujemy wszystkie projekty. Wnajbliższym czasie nieprzewidujemy żadnego innego partnerstwa wrealizacji naszych inwestycji. Natomiast zapraszamy dowspółpracy zNapollo zarówno właścicieli jak ipośredników działek wróżnych formułach. Jesteśmy otwarciu narozmowy ogruncie bezMPZP czywarunków zabudowy, możemy również współpracować nadziałkach zPnB zczęściowym lub całkowitym najmem. Mamy doświadczenie wrealizacji NParków zróżnymi potrzebami właścicieli działek.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz